Khi bắt tay vào kế hoạch xây dựng một ngôi nhà, hạng mục “xây dựng phần thô” chính là yếu tố cốt lõi, được ví như “khung xương” quyết định toàn bộ sự kiên cố và tuổi thọ của công trình. Tại Thanh Oai, việc hiểu rõ chi phí cho phần thô là bước quan trọng nhất để các gia chủ có thể dự toán và kiểm soát ngân sách. Tuy nhiên, đây cũng là phần dễ gây nhầm lẫn và phát sinh chi phí nhất nếu không có một bản dự toán rõ ràng. Bài viết này của Xây Dựng Vạn Vượng sẽ bóc tách chi tiết đơn giá, cách tính chi phí và những gì đi kèm với một gói xây dựng phần thô chuyên nghiệp tại Thanh Oai trong năm 2025.
“Xây dựng phần thô” bao gồm những gì?
Trước khi đi vào đơn giá, chúng ta cần thống nhất khái niệm. Rất nhiều gia chủ tại Thanh Oai vẫn nhầm lẫn giữa “phần thô” và “trọn gói”. Xây dựng phần thô là việc nhà thầu cung cấp toàn bộ vật liệu thô (như thép, xi măng, cát, đá, gạch) và toàn bộ nhân công để thi công, hoàn thiện phần khung sườn của ngôi nhà.
Một gói xây dựng phần thô chuyên nghiệp sẽ bao gồm:
- Thi công phần móng: Đào đất, gia cố nền, thi công móng (móng băng, móng cọc, móng bè… tùy kết cấu).
- Thi công kết cấu chính: Đổ bê tông cột, dầm, sàn các tầng.
- Xây tường: Xây toàn bộ tường bao che, tường ngăn phòng bằng gạch.
- Cán nền & Trát tường: Cán nền các tầng và trát hoàn thiện toàn bộ tường bên trong và bên ngoài.
- Thi công cầu thang: Đổ bê tông bản thang và xây bậc.
- Lắp đặt hệ thống chờ: Thi công lắp đặt toàn bộ hệ thống ống điện, nước, internet, cáp… âm tường và âm sàn.
Gói này sẽ KHÔNG bao gồm các vật liệu hoàn thiện như: Gạch ốp lát, sơn bả, trần thạch cao, đá ốp bếp, lan can, thiết bị vệ sinh (bồn cầu, vòi sen), và các thiết bị điện (công tắc, ổ cắm, đèn).
Đơn giá xây dựng phần thô tại Thanh Oai 2025 (Tham khảo)
Thị trường xây dựng luôn có sự biến động. Tại Thanh Oai, dựa trên khảo sát mặt bằng chung năm 2025, đơn giá xây dựng phần thô (bao gồm cả vật tư thô và nhân công hoàn thiện) đang dao động ở mức:
Từ 3.500.000 VNĐ – 4.200.000 VNĐ/m2 xây dựng.
Nhiều gia chủ sẽ thắc mắc tại sao lại có một khoảng chênh lệch giá lớn như vậy. Một đơn vị xây dựng uy tín như Xây Dựng Vạn Vượng phải giải thích rõ ràng rằng đơn giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Một báo giá rẻ bất ngờ thường tiềm ẩn rủi ro về chất lượng vật tư hoặc kỹ thuật thi công.
Các yếu tố chính ảnh hưởng đến đơn giá tại Thanh Oai bao gồm:
- Quy mô và kiến trúc: Công trình có quy mô càng lớn, đơn giá/m2 có thể càng giảm. Tuy nhiên, công trình có kiến trúc phức tạp (như kiểu tân cổ điển, nhiều chi tiết phào chỉ) sẽ đòi hỏi nhân công tay nghề cao, làm tăng đơn giá so với nhà phố hiện đại, vuông vức.
- Điều kiện thi công: Vị trí công trình rất quan trọng. Một ngôi nhà tại Thanh Oai nằm trong ngõ hẻm sâu, xe tải lớn không thể vào được, sẽ tốn rất nhiều chi phí vận chuyển vật tư thủ công, làm tăng đơn giá so với nhà ở mặt đường lớn.
- Địa chất nền móng: Khu vực Thanh Oai có nền đất đa dạng. Nếu nền đất yếu, gia chủ bắt buộc phải sử dụng các giải pháp móng tốn kém như ép cọc bê tông, dẫn đến chi phí phần móng tăng cao.
Cách tính chi phí xây dựng phần thô chi tiết nhất
Đây là phần quan trọng nhất mà Xây Dựng Vạn Vượng muốn mọi gia chủ tại Thanh Oai nắm rõ để có thể tự dự toán cho ngôi nhà của mình. Chi phí không được tính theo diện tích đất, mà được tính theo tổng diện tích xây dựng (DTXD).
Công thức chung: Chi phí Xây Thô = Tổng Diện Tích Xây Dựng (m2) x Đơn Giá/m2
Vấn đề là “Tổng Diện Tích Xây Dựng” được tính như thế nào? Nó bao gồm diện tích của tất cả các tầng, cộng với diện tích của móng, mái, sân thượng… theo hệ số % riêng.
Dưới đây là cách tính hệ số phổ biến nhất:
- Phần Móng: Tính từ 30% – 50% diện tích tầng 1 (ví dụ: móng băng tính 50%).
- Phần Tầng Hầm (nếu có): Tính từ 150% – 200% diện tích hầm.
- Phần Các Tầng (Tầng 1, 2, 3…): Tính 100% diện tích sàn.
- Phần Mái:
- Mái bằng (bê tông cốt thép): Tính 50% – 70% diện tích mái.
- Mái Tôn: Tính 30% diện tích mái.
- Mái Thái/Mái Nhật (hệ vì kèo): Tính 70% diện tích mái (theo mặt nghiêng).
- Mái Thái/Mái Nhật (đổ bê tông rồi dán ngói): Tính 100% diện tích mái (theo mặt nghiêng).
- Phần Phụ (Sân thượng, ban công): Tính 50% – 70% diện tích.
Ví dụ minh họa thực tế tại Thanh Oai:
Giả sử gia chủ muốn xây một ngôi nhà 3 tầng trên mảnh đất 100m2 (5m x 20m) tại Thanh Oai. Kiến trúc nhà hiện đại, móng băng, mái bằng.
Cách Xây Dựng Vạn Vượng bóc tách diện tích:
- Móng Băng: 100m2 x 50% = 50 m2
- Tầng 1: 100m2 x 100% = 100 m2
- Tầng 2: 100m2 x 100% = 100 m2
- Tầng 3: 100m2 x 100% = 100 m2
- Mái Bằng (Tum che thang + Sân thượng): 100m2 x 50% = 50 m2
Tổng Diện Tích Xây Dựng = 50 + 100 + 100 + 100 + 50 = 400 m2
Nếu đơn giá xây dựng phần thô tại Thanh Oai mà Xây Dựng Vạn Vượng áp dụng cho công trình này (với vật tư tiêu chuẩn tốt) là 3.800.000 VNĐ/m2.
Tổng Chi Phí Xây Thô = 400 m2 x 3.800.000 VNĐ = 1.520.000.000 VNĐ
Đây là cách tính chi tiết và minh bạch nhất, giúp gia chủ hình dung chính xác ngân sách cho phần khung xương ngôi nhà.
Xây Dựng Vạn Vượng: Minh bạch vật tư, cam kết chất lượng phần thô
Một bản báo giá phần thô chỉ có ý nghĩa khi đi kèm một bảng mô tả vật tư rõ ràng. Nhiều nhà thầu giá rẻ tại Thanh Oai thường mập mờ về vật tư để “rút ruột” công trình. Tại Xây Dựng Vạn Vượng, chúng tôi cam kết minh bạch 100% các thương hiệu vật tư sử dụng cho phần thô, ví dụ:
- Thép: Chỉ sử dụng thép Hòa Phát, Việt Đức (nói không với thép tổ hợp, thép non).
- Xi Măng: Sử dụng cho bê tông là Nghi Sơn, Hà Tiên. Sử dụng cho xây trát là Bút Sơn, Hoàng Thạch.
- Gạch: Gạch Tuynel đặc, mác 75, đúng tiêu chuẩn.
- Cát: Cát vàng cho bê tông, cát đen cho xây trát, đã qua sàng lọc.
- Ống điện/nước: Ống nhựa Bình Minh hoặc Tiền Phong.
Phần thô là trái tim của ngôi nhà. Tiết kiệm chi phí hoàn thiện có thể sửa đổi sau này, nhưng tiết kiệm chi phí phần thô là một sai lầm không thể sửa chữa. Nếu bạn đang tìm kiếm một nhà thầu xây dựng phần thô uy tín tại Thanh Oai, hãy liên hệ với Xây Dựng Vạn Vượng. Chúng tôi cung cấp dịch vụ khảo sát, tư vấn và lên dự toán chi tiết hoàn toàn miễn phí, giúp bạn có cái nhìn rõ ràng nhất về chi phí trước khi bắt đầu hành trình xây tổ ấm.
